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Immobilie vermieten 2018-07-25T16:44:09+00:00

Immobilie vermieten

Erfolgreich & langfristig vermieten

Nichts dem Zufall überlassen!



Die erfolgreiche und langfristige Vermietung von Wohnraum, stellt eine besondere Verantwortung dar und sollte in professionelle Hände gelegt werden.

Jüngste Umfragen bestätigen, dass langfristig erfolgreiche Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter dann wachsen, wenn beide Parteien die jeweiligen Interessen des anderen verantwortungsvoll zu würdigen wissen. Ich betrachte es als meine Aufgabe, als Immobiliensekretär hierfür die idealen Voraussetzungen zu schaffen.


Vermieter, die ihre Investitionen und Renditen sichern,  legen regelmäßig Wert auf pünktliche und vollständige Zahlungseingänge in Verbindung mit einem langfristigen, gepflegten Umgang mit dem Wohnraum im Innen- und Außenbereich.

Mieter, die ein Zuhause zu ihrem Lebensmittelpunkt machen, legen  ihrerseits einen großen Wert auf einwandfreie und uneingeschränkt nutzbare Räumlichkeiten, auf kurze Reaktionszeiten im Bedarfsfall, sowie auf langfristig günstige Mieten in einem hervorragenden Wohnumfeld.

Als langjähriger Dienstleister in der Vermietung von Wohnraum tätig, bin ich mit den Bedürfnissen der Vertragsparteien vertraut. Zu meinen Auftraggebern zählen sowohl Privatpersonen als auch Hausverwaltungen.

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Jede Dienstleistung ist natürlich nur so gut, wie sie Wünsche zu berücksichtigen vermag. Erfahren Sie unverbindlich mehr über die einzelnen Stationen im Vermietungsprozess. Gern halte ich fest, worauf Sie bei der Vermietung besonderen Wert legen.

Immobilie vermieten - Thema Fotos aufnehmenDie Metapher: “Ein Bild sagt mehr als tausend Worte” beschreibt die Vorteile von Fotos gegenüber langen Texten. Vorbereitete Räume können am besten mit guten Bildern beschrieben werden. Zusätzlich übt ein Foto einen stärkeren Eindruck auf den Betrachter aus. Mit unterschiedlichen Objektiven lassen sich Räume entsprechend größer oder kleiner darstellen. Die digitale Nachbearbeitung verbessert die Bildeigenschaften. 

Immobilie vermieten - Thema neuer Grundriss erstellenEine erfolgreiche Vermietung in möglichst kurzer Zeit gelingt nur, wenn Mietinteressenten sofort und ohne Verzögerungen auf alle Informationen zugreifen können. Alte, zerknitterte und vielleicht dutzende Male kopierte Baupläne Grau in Grau verhindern eine sofortige Orientierung. Ein ansprechender und sofort erfassbarer neuer Grundriss im modernen Design ist dagegen ein Must-have und bietet einen sofortigen Überblick. 

Immobilie vermieten - Thema Analyse MietzinshöheBeim Thema Miete scheiden sich die Geister und Schlagwörter wie Mietpreisbremse oder Vergleichsmiete machen die Runde. Welcher Mietpreis ist für eine bestimmte Wohnimmobilie in einer bestimmten Lage gerechtfertigt? Viele Faktoren fließen in die Berechnung des Mietpreises ein. Eine umfangreiche Analyse unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorlagen bietet langfristig Sicherheit.

Immobilie vermieten - Thema MietausfallversicherungVermieter gehen bei der Vermietung immer auch ein Risiko ein. Eine Mietausfallversicherung deckt in der Basisversion ausfallende Mieteinnahmen bis zu sechs Monate ab. Ja nach gewünschtem Versicherungsumfang, können mehr Monate und  sogar Schäden an der Mietsache selbst, abgedeckt werden. Lassen Sie sich von mir informieren.

Wählen Sie aus folgenden Paketen Ihr Vermietungspaket Wohnimmobilien aus:

LEISTUNGEN / PAKETE (Download dieser Tabelle als PDF-Datei?)
BASIC LEVEL UP PREMIUM
Unverbindliche Informationsgespräche inkl. Vorstellung der einzelnen Pakete x x x
Objekt-Datenaufnahme vor Ort. inkl. Fotoaufnahmen mit Profi-Ausrüstung innen & außen x x x
Neuer Grundriss in Farbe für eine Etage x x x
Herstellung Basis-Exposé inkl. Nennung der gesetzl. vorgeschriebenen Angaben x x x
Vermarktung Light: Büro-Schaufenster & Schaukästen, Homepage & Soziale Medien x x x
Upgrade Neuer Grundriss in Farbe für alle Etagen x x
Analyse & Empfehlung Mietzins mit Prüfung auf ortsübliche Vergleichsmiete x x
Upgrade Vermarktung: Veröffentlichung in allen, empfohlenen Immobilienportalen x x
Bearbeitung aller eingehenden Anfragen (direkt, telefonisch, E-Mail und Soziale Medien) x x
Koordination & Durchführung aller Besichtigungstermine (werktags) x x
Besichtigungstermine auch Sonntags x
360° Panorama-Ansichten innen & außen für Besichtigungen im Internet x
Begehungs- oder Diaschau-Video inkl. Verlinkungen & Serverkapazitäten x
Upgrade auf Premium-Exposé: +Fotos +Infos +Lagekarte +Panorama +Video x
Dokumentierte und nachweisbare Legitimations- & Bonitätsprüfung x
Empfehlung & Ausfüllhilfe Mietvertrag x
Basis-Versicherung gegen Mietausfall, Deckung 6 Monatsmieten, Laufzeit 12 Monate x
Übergabe Mietobjekt an neuen Mieter inkl. Übergabeprotokoll x
Preisnachlass bei Folgevermietung (bei vorangeg. Mietlaufzeit unter 12 Monaten)* 40%
Preisnachlass bei Folgevermietung (bei vorangeg. Mietlaufzeit unter 3 Jahren)* 20%
Preis bzw. Courtage
Festpreis Courtage Courtage
Bei Courtage: Anzahl/Faktor Monatskaltmieten in €. Alle Preisangaben inkl. 19% MwSt. € 199,- 1,19 2,38

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*Voraussetzungen für den Preisnachlass:

Die vorangegangene Mietvertragslaufzeit bezieht sich auf einen vorherigen Abschluss eines Makler-Alleinauftrages an den Immobiliensekretär – Marcus Krause Immobilien.

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Aktuelles aus der Immobilienszene

Fachbegriffe aus der Immobilienvermietung

Änderungskündigung 2018-06-30T10:05:11+00:00

Man spricht von einer Änderungskündigung, wenn die Kündigung gleichzeitig mit dem Angebot verknüpft wird einen neuen Vertrag mit anderen Konditionen abzuschließen. Änderungskündigungen kommen im Mietrecht meist nur bei Gewerbemietverträgen vor. Im Wohnraummietrecht ist eine Änderungskündigung ausgeschlossen, wenn dadurch eine höhere Miete erreicht werden soll.

Bonität 2018-06-30T10:10:13+00:00

Wenn Sie einen Kredit beantragen, fragt die Bank nach Ihrer Bonität. Damit ist die allgemeine Kreditwürdigkeit gemeint. Bonität darf man nicht mit der Liquidität verwechseln. Im Gegensatz zu Liquidität werden bei der Bonität nicht ausschließlich die sofort verfügbaren, „flüssigen“ Mittel berücksichtigt. Längerfristige Geldanlagen, Immobilien und andere Sachwerte erhöhen beispielsweise die Bonität. Auch ein sicherer Arbeitsplatz führt zu einer gesteigerten Bonität. Je besser Ihre Bonität, umso kleiner ist das Risiko für die Bank, wenn Sie Ihnen einen Kredit gewährt. Das schlägt sich dann in günstigeren Zinssätzen nieder.

Ehescheidung der Mieter 2018-06-30T10:11:45+00:00

Haben beide Ehepartner einen Mietvertrag unterschrieben, kann dieser auch nur von beiden gemeinsam gekündigt werden. Auch nach Trennung oder Scheidung haften beide weiter für die Mietzahlung und andere Pflichten aus dem Mietvertrag.

Kann nach einer Scheidung keine einvernehmliche Lösung zur Übernahme des Mietverhältnisses gefunden werden, kann das Familiengericht eine Entscheidung treffen. Es kann anlässlich der Scheidung bestimmen, dass der von beiden Ehepartnern abgeschlossene Mietvertrag von einem Unterzeichner allein fortgesetzt wird. Ein Ehegatte kann auch in den Vertrag eintreten, den nur der andere unterzeichnet hat. Sie sind als Vermieter an die gerichtliche Entscheidung gebunden. Sie müssen dann das Mietverhältnis mit dem Ehepartner fortsetzen, dem die Wohnung gerichtlich zugewiesen wurde. Der andere Ehepartner wird dann von seinen vertraglichen Mietverpflichtung entbunden. Das Gericht kann aber anordnen, dass zur Absicherung des Vermieters der ausziehende Ehepartner weiter – meist zeitlich begrenzt – für die Mietzahlung haftet.

Endrenovierungsklausel 2018-06-30T10:13:21+00:00

Endrenovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung beispielsweise neu zu tapezieren, zu streichen usw. gibt es noch sehr häufig. Sie sind aber rechtlich umstritten und in vielen Verträgen unwirksam formuliert.

Grundsätzlich sind solche Klauseln ungültig, wenn die Renovierung nicht den Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt. Auch die Kombination mit einer gängigen Schönheitsreparatur-Klausel, nach der der Mieter beispielsweise einen ungefähren Renovierungs-Fristenplan für die einzelnen Räume beachten muss, macht beide Klauseln unwirksam. Die Gerichte sehen hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters an (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.5.2003).

Entscheidend ist hier, ob es sich um einen Formular- oder Individualmietvertrag handelt. Da aber ein Individualmietvertrag schon dann zum Formularvertrag wird, wenn nur eine zweite Verwendung vorgesehen sein könnte, gehen die Richter fast immer vom Formularvertrag aus.

Haustiere 2018-06-30T10:14:26+00:00

Das Halten von Haustieren führt immer wieder zu Spannungen zwischen Vermieter und Mieter. Leider gibt es keine eindeutigen gesetzlichen Bestimmungen zu diesem Thema und auch die Rechtsprechung hierzu ist nicht einheitlich.

Grundsätzlich gelten die entsprechenden Klauseln des Mietvertrages:

  • Die generelle Erlaubnis zur Tierhaltung erstreckt sich zunächst nur auf übliche Haustiere.
  • Die Haltung von Hunden und Katzen kann im Mietvertrag verboten werden. Das Verbot gilt nicht für Mieter, die auf das Tier angewiesen sind (beispielsweise bei einem Blindenhund).
  • Ein allgemeines Verbot der Tierhaltung ist ungültig. Die Haltung von Kleintieren (Vögel, Fische, Hamster usw.) kann nicht verboten werden.
  • Die Regelung, dass für jede Tierhaltung die Genehmigung des Vermieters eingeholt werden muss, ist rechtlich umstritten.

Geben Sie die Erlaubnis zur Haltung eines Tieres, hat der Mieter dadurch kein Recht, mehrere Tiere zu halten. Erteilen Sie einem Mieter die Erlaubnis zur Haltung beispielsweise eines Hundes, können Sie die Haltung einem anderen Mieter nicht verweigern. Es sei denn, es handelt sich hierbei um ein Tier, von dem eine besondere Gefahr ausgeht (Beispiel: Sie erlauben einem Mieter die Haltung eines Pudels. Der Nachbar will einen Pitbull anschaffen).

Haben Sie eine gültige Klausel im Mietvertrag vereinbart, die die Tierhaltung verbietet und hält sich der Mieter nicht daran, müssen Sie sofort reagieren. Wenn nicht, kann dies als stillschweigende Zustimmung ausgelegt werden.

Wollen Sie die erteilte Zustimmung zurücknehmen, müssen Sie dies begründen, auch wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass Sie die Einwilligung jederzeit widerrufen können. Welche Gründe hier anerkannt werden, kommt auf das Gericht an. Die Entscheidungen sind hier nicht einheitlich. Verunreinigungen der Gemeinschaftsräumen, die Haltung von allgemein als gefährlich eingeschätzten Tieren oder eine über das allgemein gültige Maß hinausgehende Lärmbelästigung werden aber in den meisten Fällen anerkannt.

Mieterhöhung 2018-06-30T10:21:56+00:00

Sie haben das Recht im Laufe des Mietverhältnisses die Miete zu erhöhen. Schließlich steigen ja auch Ihre Kosten, die Inflationsrate ist zu berücksichtigen usw. Bei der Erhöhung sind aber verschiedene gesetzliche Vorschriften zu beachten.

Mietpreisbremse 2018-06-30T10:23:35+00:00

Die Regelungen zur Mietpreisbremse sehen vor, dass der Mietpreis für eine Wohnung bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Mietpreisbremse gilt in Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Diese Gebiete legen die Länder fest. Erst, wenn eine Landesregierung ein Gebiet entsprechend ausgewiesen hat, gilt dort die Mietpreisbremse.

Staffelmiete 2018-06-30T10:25:29+00:00

Treffen Sie mit einem Mieter im Mietvertrag eine Vereinbarung, wonach die Miete sich jeweils zu einem bestimmten Termin um einen bestimmten Betrag erhöht, handelt es sich um einen Staffelmietvertrag.

Seit 1.9.2001 gelten für Staffelmietverträge die Regelungen des § 557 a BGB. Danach

  • muss die Vereinbarung schriftlich getroffen werden.
  • muss die jeweilige Miete und/oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden.
  • muss zwischen den einzelnen Erhöhungen ein Zeitraum von mindestens einem Jahr verstreichen.
  • muss die einseitige Mieterhöhung Ihrerseits (als Vermieter) ausgeschlossen sein.
  • darf das Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung für maximal vier Jahre ab Abschluss des Staffelmietvertrages ausgeschlossen werden.
  • kann der Mieter frühestens nach Ablauf der vereinbarten Frist (maximal vier Jahre) kündigen.
Wohn- und / oder Nutzfläche 2018-06-30T10:03:22+00:00

Die Vorgehensweise bei der Berechnung der Wohnfläche ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Es gibt lediglich einige Vorschriften und Normen, an die man sich halten kann, aber nicht muss:

  • DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
    (Ausgabe Juni 1987)
  • DIN 283 – Wohnung; Teil 2: Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen
    (Ausgabe Februar 1962)
  • Wohnflächenverordnung

Es handelt sich – so auch bei der gewerblichen Nutzfläche – im Wesentlichen um die Innenmaße der aufgehenden Bauteile der (wohnlich) nutzbaren Räume. Für Dachschrägen, Terrassen und Balkone existieren in den Vorschriften diverse Ansätze. Diese sind auf örtliche Marktüblichkeit zu prüfen und entsprechend anzusetzen.